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このような場合どのように対処したらよいのでしょうか。

(茨城県在住T様)
借地人は平成28年12月に亡くなり、同月実姉が相続し名義変更せず当初の契約で相続しました。

契約は旧借地法に基づいています。

亡くなった借地人との契約は平成27年12月末で切れており、昨年一年間は契約更新せず地代のみの支払いでした。

借地契約は、土地は当方の所有で建物は借地人の所有です。

実姉は離れた所に住んでいます。

相続した家は築60年以上経過しかなり老朽化した家です。

相続した実姉はリフォーム或いは立て替えて住む意向はありません。

相続後まもなく当方に過大な価格で買い取りを要求してきました。

相続の目的は、借地権を継続し、そこに住むのではなく相続する事で金銭を得る目的です。また、借地権を譲渡(売買)する可能性もあると考えられます。

このような場合どのように対処したらよいのでしょうか。

以前正当な理由が有れば地主は借地契約を解除できると聞いたことが有ります。

金銭目的で相続し居住用としない場合は、契約を解除できるのでしょうか。

なお、前借地人と相続人に対して当方から借地の返還は一切要求してはいません。

専門的な事が分からないので判断出来ず困っています。

どうか宜しく御教授ください。
借地
北村 亮典弁護士の回答

(こすぎ法律事務所共同代表)

被相続人との借地契約は、平成27年12月末で切れているとのことですが、賃借人がそのまま土地の使用を継続していれば、借地契約は自動的に更新されます(法定更新)。

本件でも、借地契約は、旧借地法に基づいて、さらに20年(あるいは30年)の期間、存続することとなります。

そうすると、本件の借地契約を終了させることが考えられますが、当事者間で合意ができれば、借地契約は終了させることができます。

また、継続的な賃料不払いなどの債務不履行があれば、契約を解除することができます。

ただし、そのような事情がない場合には、契約を解約するためには「正当な理由」が必要となり、賃貸人、賃借人それぞれの土地使用の必要性や、建物の老朽化の程度、立退料などの金銭的給付の有無など様々な事情を総合的に考慮して正当な理由の存否を判断することとなります。

本件では、賃借人が金銭を得る目的で建物を相続したとのことですが、正当理由の判断には、居住していないことのほか、賃貸人と賃借人の双方の様々な事情を考慮します。

ただし、一般論と言えば、借地契約の解約のために正当な理由が認められるためには、賃借人側の事情も去ることながら、賃貸人側が解約をすべき相当高度の必要性が要求される傾向がありますので、解約は容易ではないと言えます。

なお、借地権を譲渡する可能性があるとのことですが、賃貸人の承諾なく借地権を譲渡することはできず、建物を第三者に売却するなど、無断で譲渡した場合には、原則として借地契約を解除することができます。

ただし、借地人が裁判所に対して、賃貸人に代わって借地権の譲渡を許可してもらう裁判の申立てをすることが考えられ、その場合には、裁判所が一切の事情(承諾料の支払も含む)を考慮して、借地権の譲渡の可否を判断することとなります。
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