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離婚するにあたり不動産名義変更についての質問です。

(神奈川県横浜市神奈川区在住O様)
現在の自宅ですが主人が残り、私が出て行くのですが共有名義の為、離婚後は主人が今まで通り全額返済を協議離婚書に残し、滞納他諸問題時には一括返済を約束をしましたが、名義が心配なので登記名義変更を検討していますが下記事項についてお教えください。

●私名義の残債は現在の評価を下回るはずです。それでも名義変更できますか?

●司法書士に頼み、Aの名義を主人にした場合に、贈与税は掛かりますか?

●贈与税控除は年間110万円までの控除を使い10年間で大丈夫でしょうか?
高木 優一宅地建物取引士の回答

(株式会社トータルエージェント代表取締役)

【1】評価額や残債に関係なく名義変更の登記自体はできます。

ただし、いくつか注意が必要です。

一つ目として、名義変更の原因(贈与なのか、売却なのか、財産分与なのか)によりかかってくる税金が異なる為、何を原因として名義を移すかということです。

2つ目として、現実に名義変更の登記は可能だとしても、ローンを組んでの購入の場合、担保権者たる金融機関の承諾なしに不動産の名義変更をしてはならない旨の契約をしているはずですので、金融機関に無断で一方の名義にすることは契約違反になるという事です。

【2】上記でも述べましたが、名義変更の原因により異なりますが、「売買」「財産分与」であれば、贈与税はかかりません。

「財産分与」とは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

ただし、この場合でも①分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合や②離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合には、贈与税がかかってきますので注意が必要です。

また、この場合分与した側には、財産を譲渡したとして、譲渡所得が課せられます。

【3】確かに各年の受贈額が110万円の基礎控除額以下である場合には、贈与税はかかりません。

ただし、10年間にわたって毎年110万円ずつ贈与を受けることが、贈与者との間で約束されている場合には、1年ごとに贈与を受けると考えるのではなく、約束をした年に、定期金に関する権利(10年間にわたり毎年110万円ずつの給付を受ける権利)の贈与を受けたものとして贈与税がかかってきます。

年間の110万円の基礎控除を受けるには、あくまで、毎年その都度の贈与契約に基づき贈与されたという事実が必要ですので(①毎年、贈与する金額を変える②毎年、贈与をする日を変える③毎年、贈与をするごとに、贈与契約を結ぶ④贈与を受けました、という証書を作成する。)注意が必要です。
不動産・相続お悩み相談室

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「川崎市の障がい者対策」

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