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借地の買い取りの割合や手続きについて教えてください

(神奈川県川崎市多摩区在住N様)
借地に住んでいますが、娘のところに同居するため借地権を買い取ってもらおうと思い大家さんに話したところ、逆に買い取ってもらえないかとのことです。

こんなことを言われると思っていなかった為困惑しています。

今後借地権の割り合いや値段を交渉しますが、一度底地を買い取り纏めて売却しなければならないのか困っています。

先々代からの借地権で50年以上住んでいますが契約書もなく更新はしていません。

地代は半年ごとに現金で払っていますが取決め書や契約証書はありません。

勿論更新料も払っていません。

地主さんはは農家の方で30坪の土地に木造の家を建てています。

借地と底地をまとめて不動産業者に依頼して売却したほうがいいと思うのですが、地主の方と値段や割合、時期など合意するか不安です。

なるべく早く引っ越しし現金がほしいのですがどうしたらいいか、どこに相談したらいいか悩んでいます。

良きアドバイスをお願いします。
相続借地
本間 正俊弁護士の回答

(多摩区役所前法律事務所代表)

1.借地権の処分方法の概要

借地人の方から借地権を処分する場合、第三者に売却するか、または地主の方に買い取っていただくという方法があります。

いずれの場合でも、地権者の承諾が必要です。

なお、借地人には土地の買取義務というものはありません。

2.具体的な方法

ご相談内容からすると、今回の件では地権者も売却自体には同意されているようなので、第三者に売却する方法を取るのがよいでしょう。

この場合、不動産業者を入れて売却を進めることになります。

ただ、地権者との金額交渉など複雑な業務が多いので、借地権のからんだ売却案件に精通している業者を選ばないと、スムーズに処理できない場合もあります。

また、地権者と金額や条件の折り合いがつかない場合には、「借地非訟」という裁判所での手続に移行せざるを得ません。

ですので、今の段階で既に折り合いがつかないと予想される場合には、あらかじめ弁護士を入れて交渉させた方が得策かと考えられます。

また借地非訟はどの弁護士でも習熟している分野ではないので、こうした問題に詳しい弁護士を選ぶべきでしょう。

3.金額とお金の流れ

では、実際にどのようにお金が動くのでしょうか。

この点についてご説明します。

まず、第三者には、「借地権のついた土地+建物」ないし「借地権の付いた更地」ということで売却をすることになります。

借地権のついた土地というのは、「借地権の値段」と「底地の値段」が合わさってひとつの値段になっています。

相続税等の算出基準として、一般には更地価格のうち60%程度が借地権の価値、40%程度の部分が底地の価値と考えるのが一般的です。

これはあくまで相続税等の算出基準であり、売却の際に直ちにこの基準が適用されるわけではなありません。

実際には結局地権者との交渉により決まるものです。

ただこの相続税等の算出基準は交渉の際のひとつの目安にはなるでしょうし、地権者の提案した金額が妥当かどうかを判断するときに用いるとよいでしょう。

その他、地権者には譲渡承諾料を支払う必要があります。

これは譲渡対価の10%程度とされるのが一般です。

また、第三者が借地権を買い取ったうえで建物の立替えをする、という場合ですと、さらに建替承諾料を支払うことになります。

後者は更地価格の2~5%程度とするのが一般です。

実際には、借地権価格からこれらの金額を控除して地権者にお支払いすることで精算することとなります。

4.まとめ

以上ご説明しましたとおり、借地権の処分によって得られる金額は、一応の基準はあるものの、実際の金額は周辺の相場など様々な要素により算出されます。

また、地権者の意向にも左右されるところが大きいです。

ですので、まずは不動産業者に相談し、大まかな金額の目安を知ることが大切でしょう。
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