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認知症の父名義の自宅売却について

(神奈川県横浜市緑区在住O様)
今大田区の土地付き一戸建て(自宅)の売却を考えています。

その売却資金を元に、将来的には別の場所(熱海)に住居の購入・買い替えを検討しています。

現在自宅は父親名義となっていますが、父親はドクターから認知症と診断されており、母親の認識さえ難しいところがあります。

制限行為能力者であり、被成年後見人に多分該当すると思います。

父親名義の自宅を売却するには成年後見人を立て家裁に所有権の処分の承認を得る必要にあるのでしょうか?

それとも夫婦の場合であれば、父の合意が無く(出来ないという表現が的確だと思います)不動産の処分を行うことは可能なのでしょうか?

それとも夫婦間で贈与を行い、贈与税の控除額を利用して、しばらく経ってから、母親名義で売却・購入すべきですか?

夫婦間贈与の場合でも、後見人制度を利用しなければならないのでしょうか?
田畑淳弁護士の回答

(弁護士法人アリスト溝の口法律事務所所長)

制限行為能力者の種類には、程度に応じて成年被後見人、補助人、保佐人があります。

ご相談者の質問を見ると、お父様は認知症であり、お母様の認識すら難しいとのことですから、不動産の売買のような判断をご自身ですることは難しい状態と申し上げてよいでしょう。

となるとお父様の現状は制限行為能力者の中の、成年被後見人に当たりうると思われます。

しかしながら成年後見は自然に始まるわけではなく、それ自体裁判所への手続が必要です。

裁判所の指示する内容の医師の診断書など必要資料を揃え、後見人を付与するための申立てがまず必要になってきます。

お父様がに後見人が付けば、一定の身分行為(離婚、遺言等)を除いて、被後見人(お父様)ご自身で有効な法律行為はできません。

従って、成年被後見人であるお父様のご自宅の売却を有効な法律行為としてするためには、成年後見人が代理人として売却等の法律行為をする必要が有ります。

さらに、成年後見人が居住している建物、敷地の売却等の処分をするには、成年後見人の心身に与える影響が大きいため、特別に家庭裁判所の許可が必要となっています。

従って、父親名義のご自宅を売却するためには、家庭裁判所の許可を得なければならないのですが、これは必ず申請すれば得られるというものではありません。

ご相談の内容だけからは売却についての許可が得られるかどうか明らかでないですが、移住の必要性、元々のお父様の意思に沿う移住であった場合、そうしたお父様の意思などを後見人より十分裁判所に説明すべきでしょう。

夫婦間についても同様です。

勝手に贈与することはできませんし、成年後見人を通して、不動産の贈与をするとしても、原則的にお父様にとって大きな損失となる譲渡である以上、上でご説明した売却の場合以上に贈与が認められる可能性は低いでしょう。
不動産・相続お悩み相談室

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