離婚にともなう不動産の名義について教えて下さい。

（東京都目黒区在住K様）

主人の浮気が原因でこの度離婚をします。

今の家は私と主人の2人の名義でローンを組んでいますが、今までも実質は主人が2人分のローンを支払っています。

今後ですが、

①離婚後も、家のローンはすべて主人が支払う

②下の子供が高校を卒業するまで約10年間、この家に家賃なしで妻である私と子が住む権利をもらう

③子供の高校卒業後、家を出た後、3年以内に家を処分し、その代金の一部を妻である私に支払う

これは、慰謝料ではなく、家の頭金として私が出した分を返してもらうという名目で金額は3000万円です。(家自体は総額1億5000万ほどで購入しています)

上記の条件で協議離婚となりそうですが、このような場合、家の名義はどのようにすればよいのでしょうか?

今現在は、主人3分の2、私3分の1の権利を所有しています。

後々、家を処分してお金を返してもらう時には税金等はかかりますでしょうか?

大きな金額の税金(贈与税?)が掛かるのであれば考えます。

税金の支出が少ない手段で決着をつけたいと思っています。

（相続｜相続税｜離婚｜不動産売却｜住宅ローン・税金滞納）

税金が絡む難しい問題であり、詳細が分からないとなんとも言えないところです。

一般論として、離婚に伴う財産分与、当該財産の売却で発生する可能性のある税金は、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税、場合によっては贈与税、などがかかることが考えられます。

まず、譲渡所得税ですが、不動産売却にともない、譲渡益が発生する場合(単純に言えば売却価格-購入価格=譲渡益)に当該譲渡益に20パーセントの譲渡所得税(住民税)が課税されます。

逆に、買ったときの値段より売ったときの値段の方が安ければ譲渡益ではなく、譲渡損が発生しており、譲渡所得税はかかりません(端的に説明するとそうなります。かかる場合の可能性については後述)。

一般的に言って、十数年前に購入した不動産を今売却するのであれば、譲渡所得税が発生するケースは少ないかもしれません。

ただ、今から10年以上先の話になると、不動産価格はもとより、税制もどうなっているかわかりませんので、それこそ何とも言えません。

あと、離婚にともなって不動産を財産分与すると、財産分与した方(不動産をあげた方)に譲渡所得税がかかる場合があります。

不動産取得税は、不動産の登記名義を取得すると課税されます。

固定資産税の評価価格(土地はその2分の1)の3パーセントがかかりますが、自己居住用の住宅であれば築年数、面積等により、特例があって減額されたり、かからないこともあります。

登録免許税は、登記名義を移転するときに課税されます。

通常は登記名義を取得する方(売買であれば買主)が負担します。

最後に贈与税については、離婚に伴う財産分与が不相当に過大だったりする場合に課税されることがあるようです。

ご相談の事例では、すでに奥様が3分の1の名義を有しているので、今登記名義を移転しなくても、ご自宅が9000万円以上で売却できれば、単純に3000万円は自己の売却代金として回収できるはずです。

なお、建物には減価償却がるので、単純に購入価格より売却価格の方が安いというだけでは、譲渡所得税がかからないとは言えませんが、居住用財産の売却なので、3000万円控除の特例が適用されれば、結局譲渡所得税は発生しないものと思われます。

不動産取得税や売買を原因とする所有権移転の登録免許税は、売却する方なのでかからないものと思われます。

このように考えれば、合意事項を財産分与協議書等にしておけば、登記名義を移転させるなど今何かしなくてもいいとは思われますが、ただ10年以上先の話になると、不動産の市況、税制、当事者の状態がどうなっているのかわからないので、やはりなんとも言えません。