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旧借地権の交渉で悩んでいます

(東京都港区在住H様)
昭和30年からうちの土地を貸しています。

借り手のXさんは家を建てて、現在は息子夫婦が相続して居住中です。因みに地代の遅れはありません。

金に無頓着だった爺さんからの代ですので当然の如く契約書はなく、特に取り決めなどもありません。

先日、Xさんから引っ越すことによって今の借地権付き建物をうちに売却したいと連絡が有り交渉に入っているのですが、提示金額があまりにも高すぎて折り合いがつきません。

旧借地権では「朽廃、滅失すれば権利は消失する」と理解しています。

これは間違っていますか?

貸してやっているという気持ちが強いせいかなぜ自分の土地を取り戻すのにこんなに金を出さなければならないのか憤りに感じます。

出来れば中に入ってもらって交渉してもらいたいです。

どこに相談すればいいか分からず質問をしました。

今回問題になっている土地は約80坪ほどあります。
相続借地
高木 優一宅地建物取引士の回答

(株式会社トータルエージェント代表取締役)

まず、朽廃・滅失とは下記の状態を指します。

(1)朽廃→自然の推移によって建物が腐朽し建物としての効用を失っている状態

(2)滅失→外部から加わった破壊力(火事・地震など)によって建物としての効用を失っている状態

旧借地法の場合、借地権の消滅は、存続期間の定めの有る無しで場合分けされています。

すなわち

1、存続期間を定めなかったとき(法定更新の場合や、合意で期間を定めなかった場合等)

①朽廃→借地権は消滅する

②滅失→借地権は消滅しない

2、存続期間を定めたとき

①朽廃・滅失→借地権は消滅しない という取扱いになります。

朽廃している状態をもっと具体的に言いますと「人が住むに耐えられない程度に傷んだ状態。全体として建物の倒壊がおそれられる状態。」を指しますので、上記1、①の場合、そのような状態になっていると言えるか否かが問題となってくるのだと思われます。

さて本題ですが、借り手Xさんの息子さんは引っ越すことが前提ですので、地主である質問者様に借地権付建物を売却したい(合意解除の条件として借地権価格相当額及び建物価格相当額を支払ってもらいたい)のでしょうが、地主(底地権者)には、借地権付建物を購入しなければならないという義務はありません。

ですので、借地権付建物の価格の折り合いがつかないときは、借地契約をそのまま継続していけば、よろしいかと考えます。

借地権者がどうしても借地権付き建物を売却したい場合は、第三者へ売却することとなるでしょう(但し、地主の譲渡承諾は必要となります)。

もし、ご質問者様が煩雑な借地関係を解消したいとお考えの場合ですが、今回80坪ほどある土地ということですので、借地底地関係が解消した負担の無い「所有権」としてならば、購入したいという世の中のニーズはあると思われます。

その場合は

1、借地権者と協力して第三者に土地所有権(底地)と借地権付き建物を一括売却する。

2、当該土地を例えば、A土地50坪及びB土地30坪の2筆に分筆して、

①A土地50坪につき、第三者に土地所有権(底地)と借地権付き建物を一括売却

②B土地30坪につき、地主が借地権をA土地の底地売却代金で買取り、借地底地関係が解消した完全な所有権にする。

などの選択肢もあろうかと思われます。
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