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地主が借地権の買い取りをする際に

(東京都港区在住K様)
品川区内で敷地40坪の土地を貸しています。

そこに築40年の木造2階建の戸建を所有されている借地権者と近々2回目の20年の契約が満了となり、双方合意の上借地契約を解約する予定です。

通常なら借地権買取の話が出るところですが、買取請求は先方から出ておりません。

他にも借地を持っているのですが、以前から借地権を買い取らされるというのは腑に落ちませんでした。

今回の話は借地権者が無知の様なので建物のみ買い取り契約を終わらせる予定です。

そこで質問です。

建物の時価はどうやって算出したらよいのでしょうか?

建物を時価で買い取る場合、売買契約書は必要でしょうか?

建物は未登記なのですが、当方名義の登記ができるのでしょうか?

教えて下さい。
高木 優一宅地建物取引士の回答

(株式会社トータルエージェント代表取締役)

まず、借地借家法(旧借地法)では、借地権者から地主に対する建物買取請求権が認められるのは、更新がない場合(法13条、旧法4条2項)と、借地権の譲渡、転貸について地主が承諾しなかった場合(法14条、旧法10条)に、借地権が終了したときになります。

ご相談の事例では、借地契約を合意解約するとのことですが、その場合は、法律上、借地権者が建物買取請求権を行使できるとはされていません。

ただ、同請求権が絶対行使できないというわけでもないので、地主側としては、いくらで買い取ればいいかということになるか分からないのも事実。

この場合、建物を「時価」で買い取ることが法に明記されています。

しかしながら、その時価をどうやって算出するかは、結構難しい問題です。

裁判例では、「建物の新築と同時に買い取り請求のなされた場合にはその建築費相当額、その後になされた場合には、大体においてその建物と同等の資材をもって買取請求時にその建物と同様の建物を新築する価格から、その建物が使用に耐えない状態に至る総耐用年数に対し相対的に考えられる実際の経過年数に応じた減損価格を、控除した純建物価格」というものがあります。

また、建物の時価には、借地権価格は含まれないものの、借地権価格の15パーセントに相当する金額を建物の価格に加えて「時価」とすることを認めた判例もあるようです。

いずれにせよ、ご相談の事例は、合意解約による終了なので、当事者間で合意できる価格であればいくらでもよいのですが、地主側から提示するのであれば、例えば、当該建物の固定資産税評価額を提示してみてはどうでしょうか。

売買契約書は作成した方がいいでしょう。(借地権の解約に関する合意書も、、、双方を一つの書面にしてもよいかもしれません)。

建物の登記ですが、未登記であれば、まず借地権者名義で所有権保存登記をしてもらい、売買を原因とする所有権移転登記手続きをするべきでしょう。
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