住宅ローン返済が厳しくなってきました
（神奈川県横浜市港南区在住H様）
現在49歳の元銀行員(妻と子供2人の4人家族)です。
リストラ&再就職後の収入減と母の医療費・子供の教育費等の支出増による赤字収支が続いており、お恥ずかしながら生活は困窮している状態です。
今まで頑張ってきましたが17年前に購入した自宅マンションの住宅ローン返済が厳しくなってきました。
貯蓄残高も底をつきつつあるので、ここ1年を目途に自宅を任意売却を考えています。
私の希望としては任意売却後の残債務の支払いを月1万円程度にして、家賃5万円程度の公営・UR住宅に移り住みたいと考えています。
任意売却を含めて住宅ローン返済破綻時の対策(民事再生、競売、自己破産)を調べていますが、分からないことが多いので弁護士の先生教えて下さい。
①そもそも銀行は簡単に任意売却を認めるのでしょうか?
②任意売却を決断したら、弁護士の指導の下、支払いを止めるみたいですが、そんな事をして本当に大丈夫なんでしょうか?
③任意売却できたとしても残債務が残るであろうと思いますが、その支払い交渉も弁護士にやって頂けるのでしょうか?
④住宅ローンの支払いを停止してから自宅売却完了まで貯めた金を、売却後の資金として使ってもいいという話を聞きましたが本当にそんな事が本当に可能なのでしょうか?
⑤任意売却が不調に終わり最悪競売となっても、支払い停止してから退去するまで1年半位はそのまま住み続けられ、残債務は売却後支払わなければならないという話をネット上で見ましたが本当でしょうか?
リストラ&再就職後の収入減と母の医療費・子供の教育費等の支出増による赤字収支が続いており、お恥ずかしながら生活は困窮している状態です。
今まで頑張ってきましたが17年前に購入した自宅マンションの住宅ローン返済が厳しくなってきました。
貯蓄残高も底をつきつつあるので、ここ1年を目途に自宅を任意売却を考えています。
私の希望としては任意売却後の残債務の支払いを月1万円程度にして、家賃5万円程度の公営・UR住宅に移り住みたいと考えています。
任意売却を含めて住宅ローン返済破綻時の対策(民事再生、競売、自己破産)を調べていますが、分からないことが多いので弁護士の先生教えて下さい。
①そもそも銀行は簡単に任意売却を認めるのでしょうか?
②任意売却を決断したら、弁護士の指導の下、支払いを止めるみたいですが、そんな事をして本当に大丈夫なんでしょうか?
③任意売却できたとしても残債務が残るであろうと思いますが、その支払い交渉も弁護士にやって頂けるのでしょうか?
④住宅ローンの支払いを停止してから自宅売却完了まで貯めた金を、売却後の資金として使ってもいいという話を聞きましたが本当にそんな事が本当に可能なのでしょうか?
⑤任意売却が不調に終わり最悪競売となっても、支払い停止してから退去するまで1年半位はそのまま住み続けられ、残債務は売却後支払わなければならないという話をネット上で見ましたが本当でしょうか?
金谷達成弁護士の回答
（市民総合法律事務所）
①そもそも銀行は簡単に任意売却を認めるのでしょうか?
競売は強制的に売却される制度ですが、任意売却とは、競売によらない売却とご理解いただければ結構です。
通常の不動産売買と基本的には変わりません。
抵当権等の担保権登記が付いたままで購入してくれる人はいないでしょうから、銀行に担保権の登記を抹消してもらわなければなりません。
当該銀行が順位1位の担保権者であれば、多くの場合はその銀行に対する債務を全額弁済できなければ、抹消に応じてもらうことは困難でしょう。
つまり、売却代金が債務の額を上回る必要があることを意味します。
一般論ですが、任意売却は競売よりも高額で不動産を処分できる場合が多いです。
競売になってしまうと、担保権者はそれにより債権全額を回収できないとしても、残余の部分は無担保債権となってしまうので、より回収可能性が高い任意売却をむしろ望む場合が多いと思われます。
②任意売却を決断したら、弁護士の指導の下、支払いを止めるみたいですが、そんな事をして本当に大丈夫なんでしょうか?
弁護士が受任しますと、まず各債権者に通知を発します。
と同時に、債務者の方には支払を止めていただきます。
支払を止めても、弁護士が通知を発していれば、債務者本人に任意の督促(電話等)がなされることはありません。
これは「大丈夫か?」というよりも、正確な債務額等を確認するための必要な行為であるとご理解下さい。
③任意売却できたとしても残債務が残るであろうと思いますが、その支払い交渉も弁護士にやって頂けるのでしょうか?
前記のとおり、その銀行が順位1位の担保権者であれば、残債務が残る形で任意売却に協力してくれる可能性は、あまり高くはありません。
ただ、協力してくれる可能性が全くないと言うことはなく、特にその銀行が順位2位以下の場合には、協力してくれる可能性が大いにあり、残債務をどうするか?という問題が残ります。
弁護士は、まさにそのようなことについても、相手方である銀行と交渉します。
④住宅ローンの支払いを停止してから自宅売却完了まで貯めた金を、売却後の資金として使ってもいいという話を聞きましたが本当にそんな事が本当に可能なのでしょうか?
端的に言えば、「あなたのお金」ですから、どのように使ってもよいということになりましょう。
ただ、あくまでも債務整理の途上の話ですから、債務の弁済や手続費用のために合理的に使うべきということになるでしょう。
⑤任意売却が不調に終わり最悪競売となっても、支払い停止してから退去するまで1年半位はそのまま住み続けられ、残債務は売却後支払わなければならないという話をネット上で見ましたが本当でしょうか?
競売手続には一定の時間がかかります。
最終的に「あなたのものでなくなる」まで時間がかかるという意味であり、それまでは「自分の家」ですので、住み続けて結構です。
ものにもよりますが、最近はかなりスピードアップしており、1年半というのは、やや長い気がします。
競売後、残債務が残れば、支払わなければなりませんが、それが不可能となれば、破産などの手続を執ることになるでしょう。
あるいは、当初から支払い不能がはっきりしていれば、競売手続を待つまでもなく破産手続を執ることも考えられます。
現在49歳ということであり、ご家族もいらっしゃるようですので、できるだけ早く動いて、問題を解決されることをお勧めします。
今はお辛い状況だと思いますが、解決方法はあるはずです。
早めに弁護士に相談下さい。
競売は強制的に売却される制度ですが、任意売却とは、競売によらない売却とご理解いただければ結構です。
通常の不動産売買と基本的には変わりません。
抵当権等の担保権登記が付いたままで購入してくれる人はいないでしょうから、銀行に担保権の登記を抹消してもらわなければなりません。
当該銀行が順位1位の担保権者であれば、多くの場合はその銀行に対する債務を全額弁済できなければ、抹消に応じてもらうことは困難でしょう。
つまり、売却代金が債務の額を上回る必要があることを意味します。
一般論ですが、任意売却は競売よりも高額で不動産を処分できる場合が多いです。
競売になってしまうと、担保権者はそれにより債権全額を回収できないとしても、残余の部分は無担保債権となってしまうので、より回収可能性が高い任意売却をむしろ望む場合が多いと思われます。
②任意売却を決断したら、弁護士の指導の下、支払いを止めるみたいですが、そんな事をして本当に大丈夫なんでしょうか?
弁護士が受任しますと、まず各債権者に通知を発します。
と同時に、債務者の方には支払を止めていただきます。
支払を止めても、弁護士が通知を発していれば、債務者本人に任意の督促(電話等)がなされることはありません。
これは「大丈夫か?」というよりも、正確な債務額等を確認するための必要な行為であるとご理解下さい。
③任意売却できたとしても残債務が残るであろうと思いますが、その支払い交渉も弁護士にやって頂けるのでしょうか?
前記のとおり、その銀行が順位1位の担保権者であれば、残債務が残る形で任意売却に協力してくれる可能性は、あまり高くはありません。
ただ、協力してくれる可能性が全くないと言うことはなく、特にその銀行が順位2位以下の場合には、協力してくれる可能性が大いにあり、残債務をどうするか?という問題が残ります。
弁護士は、まさにそのようなことについても、相手方である銀行と交渉します。
④住宅ローンの支払いを停止してから自宅売却完了まで貯めた金を、売却後の資金として使ってもいいという話を聞きましたが本当にそんな事が本当に可能なのでしょうか?
端的に言えば、「あなたのお金」ですから、どのように使ってもよいということになりましょう。
ただ、あくまでも債務整理の途上の話ですから、債務の弁済や手続費用のために合理的に使うべきということになるでしょう。
⑤任意売却が不調に終わり最悪競売となっても、支払い停止してから退去するまで1年半位はそのまま住み続けられ、残債務は売却後支払わなければならないという話をネット上で見ましたが本当でしょうか?
競売手続には一定の時間がかかります。
最終的に「あなたのものでなくなる」まで時間がかかるという意味であり、それまでは「自分の家」ですので、住み続けて結構です。
ものにもよりますが、最近はかなりスピードアップしており、1年半というのは、やや長い気がします。
競売後、残債務が残れば、支払わなければなりませんが、それが不可能となれば、破産などの手続を執ることになるでしょう。
あるいは、当初から支払い不能がはっきりしていれば、競売手続を待つまでもなく破産手続を執ることも考えられます。
現在49歳ということであり、ご家族もいらっしゃるようですので、できるだけ早く動いて、問題を解決されることをお勧めします。
今はお辛い状況だと思いますが、解決方法はあるはずです。
早めに弁護士に相談下さい。
