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母のマンションローンについて

(東京都中野区在住I様)
母のマンションローンについて相談になります。

お忙しい所すみません。

現在62歳であと2ヶ月で定年を迎える母の事で相談になります。

私の母は、現在20年前に購入したマンションに一人住まいです。

母が当時42歳の時に35年ローンにて購入した分譲マンションです。

その母が定年を迎える時期になり完全にマンションローンが払えなくなる現実に直面してしまうので相談させていただきます。

以下、現状の状況です。

箇条書きで失礼します。

・母 62歳 宮城県仙台市在住
・ローン残債 1045万(2015年1月現在)
・残り15年
・ローン金利は4.9%
・母の預金額は100万円にも満たない
・父とは離婚し25年経ち、連絡はお互いとっていない
・父はあてにできない
・子供は私と弟のみ
・私は、東京在住で34歳、既婚、男性
・弟は、母と同じ仙台在住で27歳、既婚
・弟はお金にはルーズなのであてにできない
・母の思い このまま住み続けたい

ただ、任意売却、最悪は自己破産も覚悟している。

・私は、仕事の関係上、仙台には戻れない

ただ、私と私の妻は、母と東京で一緒に暮らす事に賛成

・それでも母は仙台で独りでずっと暮らしたいという強い意思がある。

・私の預金は母のマンションローン残債と同じ程度あるものの不安定な職な為に一括で使う勇気はない。

・現段階での私の希望は、母のマンションをローンが残ったまま引き継ぎ、私がローンを組み直し、無理のない範囲で援助したい。

私としては、ローンごと相続し、ローンのリスケが可能なら最長ローンの35年で組み直しをしたいのが本音です。

まずは、そういう組み直しが可能か、それにマンションの所有名義の変更の関係で相続税も必要なのではないか?というのが本題の部分でございます。

補足として、私と弟は戸籍上は父方に戸籍があります。(ただ、事実上、離婚後には母と暮らしています)

この事が相続するにしてもネックにならなければ良いのですが・・・。

以上のように

実際にマンション名義変更に伴う相続手続きが必要か、また相続後には私名義で再度35年ローンを組めるかを相談させて下さい。
相続
中村 諭住宅ローンアドバイザーの回答

(住宅ローンソムリエ(R)代表取締役)

I様はじめまして。

住宅ローン・アパートローンのセカンドオピニオン住宅ローンソムリエ(R)の中村諭と申します。

ご相談内容にお答えします。

まずは、少し整理しましょう。

相続とは、人が亡くなった後の事となります。

この度のご相談は、「相続」というよりも、マンションの名義や住宅ローンという借金を、現時点で引き継げないか?
という事ですよね?

その前提で、回答いたします。

住宅ローン残債:1045万円
残り期間:15年
金利:4.9%

お送りいただいた、上記の情報から計算すると、毎月の返済額は8万2000円位でしょうか。

そして、この返済月額が下がることが第一希望ですよね。

ここからお知らせする情報は、結末をお約束するものではありません。

取り組んでみる価値はあると思いますので、実際に検討できるアイデアを幾つかお伝えします。

検討[1]

I様が連帯債務もしくは連帯保証に入ることで、住宅ローンの融資期間を延長した借り換えができないか検討する

検討[2]

I様が仙台のマンションを買い取ることで、住宅ローンを新たに35年組めないか検討する

これら2つの方法は、簡単ではありませんが可能性はあります。

しかしながら、メール相談での回答には限界があります。

かつ、いずれもI様が将来、ご自身の為の住宅を購入する時に、希望するローン額が組めなくなる可能性があります。

検討[3]

第三者に売却を検討する

この場合、売却価格が住宅ローン残債より低額だと、I様ご指摘の通り任意売却や自己破産という事になります。

そして、東京で同居ですね。

検討[4]

生活費を支援する

離れて暮らしていても、扶養親族に入れることは可能です。

お母様の定年退職後に、お母様をI様の扶養親族にして生活費を送ってあげることで、生活を支援する方法もあります。

生活費の仕送りであれば、贈与税はかかりません。

(そもそも、年間110万円までは贈与税はかかりませんが、実施する前に、税理士さんや税務署に確認してください。)

[1]や[2]の場合、お母様亡き後もI様が借金を引き継ぐことになります。

[3]や[4]の場合、I様が借金を引き継ぐことはありません。


以上、ご参考になれば幸いです。

個別面談相談もお受けしております。

お問い合わせください。

宜しくお願いいたします。
不動産・相続お悩み相談室

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「川崎市の障がい者対策」

[ゲスト] 松本幸治・浅野文直(川崎市議会議員)

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