地主が変わって地代を上げられてしまいました。

（東京都目黒区在住Y様）

1年位前から地主に土地を購入してくれと言われ続けておりました。

しかし収入も不安定で、銀行からの融資が受けられる状態で無かった為、お断りし続けていたところ、昨年末いきなり不動産会社に底地を売却したのであとはその会社と契約して下さいという通知が送られてきました。

前所有者との地代契約は、1ヶ月 47000円だったのですが、新たな所有者である不動産会社からは1ヶ月 80000円と言われてしまいました。

あまりの値上げ幅に正直どうすればいいか分かりません。

前所有者との契約は昭和33年なので、安かったのかもしれませんが、祖父の代からのお付き合いでこのような手口をされると納得できません。

適正な地代金額を知る方法や、今後全所有者とどのように争えばいいのか分からないことだらけです。

教えてください。

よろしくお願いします。

（借地）

借地借家法第11条第1項では、地代の増額を請求する権利が認められています。

この請求は、①土地に対する税金が増加したとき、②土地の価格が上昇したとき、③近隣の類似する土地の地代と比較したとき、④その他の何らかの事情があるときに、地代が不相当となった場合に認められています。

しかし、一定期間地代を増額しないという特約がある場合には、その特約に従うものとされていますので、特約の有無についても確認する必要があるでしょう。

もちろん、不動産会社が地代の増額を請求した場合に、その請求額が当然に認められるわけではありません。

したがって、まずは不動産会社と話し合いをする必要があるでしょう。

次に、調停を申し立て、裁判所において話し合いをする必要があります。

それでも合意に至らない場合には、裁判により地代の適正額を判断してもらうことになるのです。

ただし、地代が不相当であり増額する必要があるということは、不動産会社に証明する責任があります。

適正な地代が確定するまでの間は、基本的に従前通りの支払いを行えばよいといえます。

ただし、①47000円という金額が土地に課される税金にも満たない場合には、裁判所より不相当と判断されますし、その状況を認識していた場合には、賃料支払義務を怠っているものとして契約を解除をされてしまう危険性があるため、少なくとも税金と同等の支払はする必要がある点、②裁判所において支払っている金額に不足があると判断された場合には、後に利息を付して支払いをする必要がある点には注意が必要です。

なお、固定資産税等の税額の3倍程度が地代の相当額であると言われることもありますが、厳密に適正な地代を把握するためには、やはり不動産鑑定士等の専門家に相談されることをお勧めします。