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税金に関して質問です。

(東京都目黒区在住S様)
母と同居しています。

2人姉妹の妹です。

現在居住している土地と建物の半分は私名義で母親が建物の残り半分の名義人です。

借地権だった土地を私が地主から買取り、父親がその上に家を新築し、その代金は父が払いました。

父亡き後、私と母が折半で建物の名義人となりました。

母が亡くなった後でこの家を売ってそのお金を姉と分ける予定です。

その場合、私が持っている家の半分の名義と母の名義を今から全て姉名義にした方が相続税、贈与税が削減されたりしますか?

それとも今のままで母が亡くなった後に私が売却し、お金の一部を姉に渡す、というのでも同じなのでしょうか?
篠﨑 勇太税理士の回答

(篠﨑勇太税理士事務所代表)

結論から申しますと、どちらの場合でもお姉様に贈与税が課されることになります。

建物のうち、お母様ないしは相談者様の持分を事前にお姉様の名義にした場合、お姉様に対し贈与税が課されることに
なります。

また、お母様がお亡くなりになった後に、相談者様が売却し、その代金をお姉様に分配した場合ですが、建物のうちお母様の持分をお姉様が相続し、それに係る売却代金を取得したということであれば問題ありませんが、相談者様の持分に係る売却代金をお姉様に分けてしまった場合には、やはりお姉様に対し贈与税が課されることになります。

このようなことを避けるためには、あらかじめ公正証書遺言等で建物のうちお母様の持分をお姉様が相続するように決めておくか、または、相続発生時に分割協議によってお母様の持分をお姉様が引き継ぐ形が一般的だと思います。

また、相続時精算課税制度を利用しお母様の持分をお姉様に生前贈与する方法も考えられます。

いずれにしても、お母様及びお姉様と相談の上、決めていくのがよいと思います。

そして、土地については全て相談者様の名義となっているようですが、これについては、当然のことながらお母様の持分が無いため、お姉様が相続することは出来ません。

よって、土地の売却代金の一部をお姉様に分配する場合には、お姉様に贈与税が課されることになりますので、注意が必要です。

また、以前に相談者様が底地をお買いになったということですが、借地権部分についてはどうなっていますか?

実は底地の買取にも注意が必要です。

通常、借地権者がその底地を買い取った場合には、土地(底地)所有者と借地権者は同一人物であるため課税上問題はありません。

しかし、借地権者と底地を買い取った者が異なる場合には、少々厄介な問題が生じます。

例えば、借地権者が親で、その底地を地主から子が買い取った場合、買取と同時に親の持つ借地権部分を消滅させてしまうと、その借地権部分を親から子へ贈与したことになってしまうのです。

よって、このような場合には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出します。この申出書は、土地(底地)所有者は子で、借地権者は従来通り親でありその借地権者としての地位に変更はありませんということを税務署に申し出でるものであり、これを提出することにより、借地権部分の贈与はないということになるのです。
不動産・相続お悩み相談室

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