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アパートローンの継承について

(東京都豊島区在住O様)
アパートローンについて専門家のご意見を伺いたいです。

相続対策でアパートを経営していた親が最近亡くなりました。

現在満室経営で、ある不動産会社による一括借り上げで毎月10%の手数料を支払っています。

現在アパートローンの支払いから家賃収入を差し引いたら毎月38万円手残りがある状態です。

という状況です。

そこで、質問があるのですが10%の手数料というのは如何なものでしょうか?

素人ながら少し高い様な気がします。

それとアパートローンの支払いを母名義から私に変更になった訳ですから銀行ローンの借り換えも考えたいという気持ちもあります。

借り換えするメリットデメリットはありますか?

因みにアパートは築12年の木造で金利は1.8%で借りています。

今の低金利時代であればもっと低い金利で借りられるような話も耳にしますが、現実はどうなんでしょうか?

借り換えできるのであれば毎月の収入を多く得たいのであと13年の返済期間を延ばしてもらい20年にすれば毎月40万円以上手残りがあるので生活が楽になります。

プロのご意見をお聞かせ下さい。

宜しくお願いします。
中村 諭住宅ローンアドバイザーの回答

(住宅ローンソムリエ(R)代表取締役)

ご相談は次の3点ですね。

● 管理料について
● 低い金利への借り換えについて
● 融資期間延長の借り換えについて

まず、一括借り上げの管理料について、業務委託されている内容にもよるとは思いますので、10%は高いとは思いませんが、高いとお感じになられるようであれば、委託している業務を棚卸して、ご自身でできるところはご自身が担当されるのが良いかも知れません。

次に、金利の1.80%についても高い金利ではなさそうです。

もっと低い金利で借りている人もいるのは事実ですが、もっと高い金利で借りている人も沢山居られます。

今よりも良い条件で融資を受けるには、次の6要点の掛け算になります。

(1)物件の積算価値
(2)物件の収益力
(3)申込人の信用力
(4)連帯保証人の信用力
(5)受付可能な金融機関
(6)金融機関の担当者の力量

アパートローンの借り換えは、住宅ローンみたいに簡単ではないのが実情です。

交渉できる要件が揃えば揃うほど、ご自身の要望が通り易くなります。

あとは交渉事です。

不動産賃貸事業を経営している経営者として、金融機関との交渉になります。

最後に、融資期間についてですが、木造のアパートで新築時に25年取っていますので、既にしっかりと確保されているようです。

こちらの面からも、良い条件で融資を受けるには、上記の6要点がポイントです。

期間は延長出てきも金利は逆に上がってしまうケースもあります。

しかしながら、大事なことは「毎月のキャッシュフロー」なので、金利が上がってしまっても、融資期間を延長することができ、資金繰りが改善できれば、それはそれでメリットありだと思います。

アパートローン借換えのメリットは、自分の要求する条件に、どこまで近づけるかという事に付きます。

逆にデメリットとしては、現在取引して戴いている金融機関との関係が悪化することです。


以上、ご参考になれば幸いです。
不動産・相続お悩み相談室

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