離婚による不動産の名義変更について教えて下さい

（神奈川県横浜市都筑区在住E様）

結婚生活6年、夫とは決して関係が悪化したわけではありませんが、子供を授かることはなく今真剣に離婚を考えています。

嫌いで別れるわけではないので円満離婚です。

そこで一つ問題が発生するのが不動産の名義変更の問題です。

今のマンションは名義は全て主人で私は頭金も出していません。

結婚当初の約束としては何かあった時は家も私(妻)にあげて支払いもして行く約束で結婚しましたが、実際にはお互い先の人生がありますし、円満離婚なのでそれは断ります。

私が今離婚に向け考えているだけなので現在はまだ一緒に住んでいます。

離婚後支払いは私がやっていこうと思いますが、銀行に聞いたところ無職の私ではローンが組めません。

今後も主人名義のまま私が支払う方法もありますが、人間どこでどう変わるかわかりませんので、主人名義のままにはしておきたくないのです。

離婚後慰謝料と言う形で私に家を譲って、(名義変更して)ローンは主人が払うっていう形が一般的でしょうが、そこは私が払って行く形を取る事は可能でしょうか?

もし可能だとしたら何か税金が掛かってくるでしょうか?(贈与税?)

学生時代の友達の税理士に軽く相談した所、離婚前にすると贈与税もかかってくるし、負債付贈与になると言われました。

どういう対応をすればいいか教えてもらえませんか?

宜しくお願い致します。

（離婚）

離婚前に不動産の名義変更した場合は、夫婦間の贈与となり、贈与税が発生する可能性があります。

離婚により相手方から財産をもらった場合は、通常、贈与税がかかることはありません。

ただし、財産分与が土地や建物などで行われた場合には、その不動産の時価が取得価額(減価償却後)を上回ったときは、分与した人(ご主人)に譲渡所得税が発生することになります。

分与された人(ご質問者)には贈与税はかかりません。

財産分与をした時点で、不動産の含み益が実現したと考えるようです。

この場合も離婚後であれば、居住用財産の3,000万円の特別控除という特例がありますので、含み益が3,000万円以下であれば税金が発生しないように手当てすることができます(確定申告が必要です)。

以上により、不動産の時価と、取得価額がいくらなのかを概算でも調べてみて、その差額が3,000万円以下であれば、離婚後の財産分与で名義を変更するという方法がベターだと思われます。