実家の相続についての質問です。

（神奈川県横浜市港北区在住T様）

先月父が亡くなりました。

そこで今色々と調べている最中ですが、無知で分からない事が多く、ネットで調べていたところこのホームページを見つけました。

専門家の皆さん、うちの相続に関して質問させて下さい。

相続人は母、長男である私と長女の3人です。

私も長女も実家を出てお互いマンションを保有しています。

現在母は父が亡くなってから一人で築43年の木造2階建ての実家で暮らしていますが、将来的にはいずれ家を売って老人ホームに入るつもりのようです。

実家の価値を知りたいという事で色々不動産会社の見積もりを見比べてみると最高3800万円という値段がついていますが、他の3社は3500万円前後の提示をしてきています。

現金は先日葬儀で使った為、1500万程度です。

そこで母2:私1:妹1で法律通りに相続するのと、我々は遺産放棄して母に全部相続とした場合、払う税金は大きくかわるのでしょうか?

母が亡くなった後、家を売った時と、母が単独相続で生前に売る場合でも税金が大きくかわるのでしょうか?

教えて下さい。

（相続｜相続税）

まず、お父様が亡くなられた際の相続税について、回答させていただきます。

(自宅の価額については、不動産会社への売却価格とのことですが、実際には、土地は、路線価方式または倍率方式により計算した価額となり、建物については固定資産税評価額となります。

今回はご自宅を3,800万円として簡易的に計算してみます。

路線価や固定資産税評価額は実際の売買価格よりも低い事が一般的です。)

財産価額:自宅3,800万円と葬儀代を差引いた現金1,500万円との合計5,300万円。

法定相続人:3人(妻と子2人)

基礎控除額:5,000万円+1,000万円×3人(法定相続人の数)=8,000万円。

財産価額が基礎控除額よりも低いので相続税が生じません。

お子さん(長男・長女)が放棄しても相続税が生じないこととなります。

次に将来の税金については、相続税と所得税・住民税について具体的な数字がわからないため、概略のご説明になってしまいますが、概ね次の点に注意すれば良いと思います。

《相続税について》

平成27年1月1日に税制改正があるため、基礎控除額が低くなりますが、お母様が平成27年以降にお亡くなりになると仮定し、基礎控除額を計算しますと4,200万円(3,000万円+600万円×2人(法定相続人の数)=4,200万円)になります。

つまり、財産が4,200万円を超えている部分について相続税が課される事になります。

お母様が生前に自宅を売却した場合には、財産が現金のみとなります。

老人ホームに入所される費用・生活費等を差引いた残りの金額が、4,200万円を超えている部分に相続税が課税されます。

お母様の死後に自宅を売却される場合には、自宅とお母様の死亡時の現金残高の合計額が4,200万円を超えていれば相続税が課税されることになります。

《所得税・住民税》

自宅を売却した際に譲渡益が出ていれば所得税・住民税が課税されることになります。

取得されたときのコストが不明の為、譲渡益がわかりませんが、次の点を考慮されると良いでしょう。

お母様が生前に自宅を売却した場合には、お母様が居住しているので居住用住宅の特別控除3,000万円を利用して、所得税・住民税を節税しましょう。

つまり、譲渡益が3,000万円までであれば、所得税・住民税は課税されないことになります。

お母様の死後に自宅を売却した場合には、居住用財産に該当しないため特別控除3,000万円の規定は適用できません。

そのため、譲渡益に税率(所有期間により異なります。

所有期間10年超の場合、所得税(復興特別所得税含)10.21%、住民税4%、)を掛けた金額が所得税・住民税となりますから、譲渡益が低ければ税金も低くなり、譲渡益が高ければ税金も高くなります。

詳しい金額がわからないため、大まかな説明となりました。

詳細に金額を計算される場合は、詳しい資料をお持ちの上、専門家にご相談されてみてはいかがでしょうか。