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借地契約をしたのですがトラブルが発生してしまいました・・・

(神奈川県川崎市幸区在住T様)
初めて相談させて頂きます。

借地を利用して事業用の建物の建設を予定しています。

資金不足の為政策金融公庫から融資を受けるのですが、融資の条件として普通借地契約でなければならないとのことで仲介業者から地主様に承諾を得て頂き、融資も決定致しました。

ところが仲介業者が地主様にいい加減な説明しかしておらず、普通借地には建物買取請求権があることを伝えていなかったようで今になって地主様は普通借地では契約しないと言っておられます。

万が一事業に失敗した時のことを考えれば地主様に過大な負担が強いられるので地主様の立場も分かります。

仲介業者の重大な過失により当方も地主様も大変迷惑しております。

その他の契約では事業用定期借地がありますが、これでは担保がないので融資できないといわれています。

そこで

①普通借地契約を維持して当方が買い取り請求権を放棄するという条件は法的効果を有し、建物を担保として認めてもらえそうでしょうか?

②事業用定期借地上の建物は担保にならないのでしょうか?

すでに開発申請費や設計費等で相当額の経費が発生しており、融資が受けられなければ全て損害金になってしまいますので、その他融資を受けるために何かよい契約方法があればご教授願います。

ちなみに融資額は4500万円です
添田 樹一弁護士の回答

(川崎つばさ法律事務所代表)

1.建物買取請求権の排除

結論:排除できない

理由:建物買取請求権は、借地借家法13条1項に規定されていますが、この条項は強行規定(当事者間の契約で排除できない規定)とされており、当事者間で排除の合意をしても無効になってしまいます。

2.定期借地上の建物の担保性

結論:担保になりうる(融資する側が定期借地でもよいといえば担保にすることができる)

3.その他の方法

(1)外の融資先を探す

定期借地契約でも融資が可能な金融機関を探す方法があります。

(2)地主を説得する

以下のようなことを話して地主を説得してみるのはいかがでしょうか。

①「万が一事業に失敗した時のことを考えれば地主様に過大な負担が強いられるので地主様の立場も分かります。」この場合、地代も支払えなくなることが前提でしょう。地代が未払いになって借地契約が解除された場合、建物買取請求権は行使できません。

「建物買取請求権は常に行使できるわけではない」と話して地主に納得してもらうように促してみましょう。

②仲介業者に責任をとらせる

仲介業者に責任があると考えた場合、あなたが建物買取請求権を行使した結果、地主が支払うことになった売買代金その他について、仲介業者に負担させる旨の三者合意を締結し、地主さんには経済的負担はないと言って説得するのはいかがでしょうか。もちろん仲介業者が納得すればの話ですが。

③事業用定期借地契約にして金融機関を説得する

公庫はなぜ定期借地では融資できないと言っているのでしょうか。その理由によっては、定期借地契約の内容をいじって、金融機関を説得できる場合もあります。
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