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相続不動産を個人名義にしておくか、経営する会社に現物出資するかどちらが有利でしょうか?

(東京都目黒区在住Y様)
現在、所有する会社名義のアパート2棟を賃貸しております。

会社は不動産管理業です。

役員は私と独立・別居しているサラリーマンの息子2人です。

病床の母も余命がそう長いとはいえず遅いのですがそろそろ真剣に相続の事を考えなければいけない状況になってきました。

この度、私が親からの相続で3件の賃貸物件(賃貸中マンション2戸、賃貸店舗)を得る予定です。

しかし私も高齢ですので、私の相続時には、会社は株式を息子2人に配分して共同して事業(2棟のアパート経営)を継続してもらおうと思っています。

そこで質問は、3件の賃貸物件について2人の息子にどう相続させるか、私が会社に現物出資しておいた方が良いかという点です。

ある税理士からは「不動産は個人で持った方が有利」と言われたのですが本当でしょうか?

私としては、サラリーマンの片手間で賃貸をしても、滞納やらトラブルの対応が大変だろうし、大した物件でもないのに管理会社を頼むと、金がかかる上に、
零細オーナーではロクな対応をしてもらえないと思ってます。

それなら、会社名義にして、兄弟の誰かが、手間賃を取って片手間で入出金のチェックと決算をする。

そして2人は会社から安定的に役員報酬をもらった方がいい。

会社なら土地の相続問題もないと思っておりました。

また、自宅についても、いずれ賃貸マンションに建て替えて、会社名義にした方がいいかとも思っています。

経験豊富な先生にいろいろとご教示頂ければ有難いです。

こんな無知なアパートオーナーはいないかもしれませんが、そこはお許しください。
加藤 厚税理士の回答

(加藤厚税理士事務所代表)

正確に把握しないと、はっきりしたことは言えませんが、「個人で持った方が有利」とは言い切れません。

相続税対策用としてベストなのは、不動産管理会社ではなく不動産所有会社です。

個人ではできない税制が、法人ではできることが非常に多いのです。

そのひとつが、個人では、土地の譲渡でマイナスが発生したとしても、他の所得(例えば給与)と損益通算(すなわち相殺)出来ませんが、法人では関係ありません。

また、土地の評価はそうそう意図的に変えることができませんが、不動産所有会社の株式を保持する場合は、あくまで株価として評価されますので、不動産よりは値段を“操作”することが可能です。
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